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臨近年底，一年租期將滿

，在市區(qū)東小街開服裝店的李女士正為要不要續(xù)租而猶豫不決

，眼瞅著實體店的生意一天不如一天，而東家又絲毫沒有減租的意思

。再看看同條街上

，同樣開店的人也多是抱著“過一天算一天”念頭度日。

“這年頭

，生意難做

，東家只知道加租，殊不知我們做生意的日子難過

?div id="jpandex" class="focus-wrap mb20 cf">！崩钆空f。的確，在開店的人看來

，有商鋪在手的東家

，就等于是抱著個“金礦”，閉著眼睛都能賺錢

。不管經(jīng)濟形勢怎么樣

，這店總要有人開，租金也不會少到哪里去

，可比“起早貪黑”的開店人要舒坦多了

。

實體商鋪投資遇尷尬

花100多萬元買一間商鋪，一年的租金就可達10余萬元

，不出10年就能收回成本……早在10多年前

，商鋪被投資者視為“金礦”，正所謂“一鋪在手

，三代不愁”

。

朱先生是我市一位商鋪投資者。2010年

，他花150多萬元

，在溫州燈具市場買了一間商鋪，一年租金2萬多元

，租金回報率約1.3%

。原以為過一段時間租金會上漲，然而打聽了今年的租金行情后

，朱先生默然：“漲了一點

，還是沒能突破‘2’字頭?div id="jfovm50" class="index-wrap">！?/span>

同樣

，在市區(qū)虹橋路擁有一間商鋪的許先生最近也感受到了“一絲寒意”?div id="d48novz" class="flower left">

！?000年前后

，虹橋路商鋪的租金大多每年每間11至12萬元，2007年前后漲至20萬元左右

，2013年漲至歷史最高點

，年租金達30萬元左右，今年開始走下坡路

，平均跌了四五萬元

。”許先生說

，以前的虹橋路熱鬧非凡

，一鋪難求

；再看現(xiàn)在，逛的人多買的人少

，臨街商鋪更是頻繁地轉讓

、開業(yè)、再轉讓

、再開業(yè)

，如此循環(huán)。就在商鋪頻繁轉讓的過程中

，租金也不再像往年那樣

，“年年翻新，水漲船高”了

。

張先生在港瑞新玉海買了一間店面

，40平方米的商鋪，花了280多萬元

，目前年租金9萬元左右

，租金回報率約3.2%。對于這個價格

，張先生表示尚算滿意

，但他認為目前港瑞新玉海還未真正聚集人氣，他希望日后能有更高的回報

。

投資者已明顯感覺到商鋪的回報率遠沒有前幾年來得高。而對于經(jīng)營者來說

，商鋪所帶來的商業(yè)價值也已遠不如從前

。在虹橋路后街做女裝生意的小方告訴記者，與鼎盛時期相比

，現(xiàn)在生意冷清多了

。那時每天都是顧客盈門，她的月營業(yè)額能達到20多萬元

；而現(xiàn)在除了周末

、節(jié)假日稍好一些，平時難得見到顧客

。

時移事易

，當前的商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)生了巨大變化，曾被視為“金礦”的商鋪

，現(xiàn)如今正面臨著諸多尷尬

。“一鋪養(yǎng)三代”的說法

，對于大多數(shù)商鋪來說

，也已經(jīng)成為一個遙不可及的奢望。

商鋪為何難再“閉著眼睛賺錢”

“全民網(wǎng)購時代，誰還會去逛街買東西呢

？”市民余先生笑言他“買醬油都要網(wǎng)購”

。的確，當互聯(lián)網(wǎng)全面滲入百姓生活

，人們的商業(yè)行為逐漸脫離店鋪和實體

，不僅改變了商業(yè)格局，商業(yè)地產(chǎn)也面臨挑戰(zhàn)

。據(jù)統(tǒng)計顯示

，2013年，我國網(wǎng)購用戶達3.5億人

，網(wǎng)絡購物市場交易規(guī)模達到1.85萬億元

，網(wǎng)絡購物交易額占社會消費品零售總額的比重達7.8%。

越來越多的人選擇網(wǎng)上購物

，使得實體店的生意越來越差

。從支付寶宣布的數(shù)據(jù)顯示，網(wǎng)購的品類主要集中在服裝飾品

、化妝品

、數(shù)碼電器等標準化電子產(chǎn)品。也就是說

，受電商沖擊最大的是傳統(tǒng)百貨業(yè)

。這也意味著，以傳統(tǒng)百貨業(yè)為核心的商業(yè)地產(chǎn)將面臨巨大沖擊

。

此外

，隨著國家對住宅房地產(chǎn)調(diào)控的加劇，近兩年來商業(yè)地產(chǎn)成為眾多消費者投資的首選

。開發(fā)商也紛紛加碼商業(yè)地產(chǎn)

，建造“高大上”的大型商業(yè)綜合體。城市綜合體

、高級寫字樓

、大型購物中心、主題商城等商業(yè)形態(tài)快速崛起

。然而

，伴隨巨量的新增供應，同質(zhì)化競爭也日益加劇

。一些購買了商鋪的投資者

，面臨著投資虧損的事情時有發(fā)生，商鋪成“傷鋪”

。再看電商發(fā)展越來越迅猛

，傳統(tǒng)零售消亡論也開始甚囂塵上

。為了不讓商鋪投資回報落空，市民投資商鋪也變得更加理性

、謹慎

。

一位多年從事房產(chǎn)中介生意的業(yè)內(nèi)人士坦言，住宅市場持續(xù)低迷

，很多投資者便轉投商鋪

，認為商鋪的回報率更高。然而

，越來越多的跡象表明

，原本頗受追捧的商鋪投資，如今卻遭遇寒流

?div id="m50uktp" class="box-center"> ！氨热缫婚g商鋪的價格200萬元左右，平均年租金需達8萬元

、租金回報率約4%

，才是較正常的一個回報水平；而現(xiàn)在的情況是

，商鋪的價格沒有下降

，租金卻上不去，甚至有些人為了把店租出去而不得不下調(diào)租金

，有些年租金回報率僅為2%

，甚至更低?div id="d48novz" class="flower left">

！边@位業(yè)內(nèi)人士說

，目前更為嚴峻的是商鋪空置的情形在不斷增多。不少商業(yè)廣場因未能真正聚攏人氣

，導致部分商鋪長期空置。還有一個不可忽視的原因就是電商規(guī)模的擴大

，在一定程度上壓縮了商鋪的需求

。在這種情況下，不少經(jīng)營者紛紛由線下轉為線上

，縮減商鋪租賃面積

，從而導致商鋪的需求減少。

商鋪還有投資價值嗎

？

不過

，采訪中，業(yè)內(nèi)人士認為

，即使如此

，商鋪仍是高價值產(chǎn)品

，在房地產(chǎn)所有產(chǎn)品線里，價值最大

，投資回報率最高

。這并不是說，所有的商鋪都有價值

，只有優(yōu)秀的商鋪才具有價值

。

什么樣的商鋪才是有投資價值的商鋪呢？業(yè)內(nèi)人士認為

，能否聚集人氣是關鍵

。“說到底

，就是看有沒有人會來光顧

。”業(yè)內(nèi)人士說

，以市中心繁華地段為例

，假如店鋪建在交通要道，表面上車來車往人流多

，但由于停車不便

，許多人并不會成為你的顧客，所以這樣的商業(yè)繁榮就只是一種假象

。反之

，在大型購物中心附近，既是公共交通樞紐又有足夠的停車位可以方便停車的話

，這樣的商鋪相對就比較有投資潛力了

。

而從整體店鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)的趨勢上看，未來所有商品性店鋪都很難有非常大的上升空間

，因為這類店鋪售賣的東西很容易被網(wǎng)店取代

，而具有服務性和體驗性的店鋪則無法被網(wǎng)店取代，比如餐廳

，酒吧

、KTV，健身

、美容美發(fā)店鋪等

，這些領域不管電子商務發(fā)展得多么龐大，終究無法替代的

。再者

，隨著越來越多商業(yè)綜合體的建成，未來小型的普通沿街店鋪的生意也會受到越來越大的沖擊

，因為今后購物本身將不再是消費者最看重的

，逛街所帶來的娛樂體驗才是最重要的

。

“網(wǎng)購以價格優(yōu)勢搶占了中低端商品業(yè)態(tài)的市場份額

，商業(yè)地產(chǎn)就要在中高檔商品品類中擴大優(yōu)勢

。同時

，電商可以享受消費優(yōu)惠，但無法做到現(xiàn)場體驗

，商業(yè)地產(chǎn)項目就得從服務業(yè)態(tài)和體驗業(yè)態(tài)中去尋找更多的租金來源

。”業(yè)內(nèi)人士說

。

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